A、H股房地产股携手走强 人民日报：房地产进入存量阶段 绝非行业发展的退潮 结构性分化
- 住建部在国新办发布会上明确我国房地产市场已进入存量阶段。
- 二手房交易占比从2020年的27%提升至2025年的46%，2026年前8个月达52%，超过新房成为住房交易主力。
- 人民日报客户端发文指出，存量阶段并非行业退潮，需求重心从“有没有”转向“好不好”，行业应加快构建房地产发展新模式。
- 城中村、危旧房、老旧小区更新改造被定位为稳投资的重要力量，“好房子”建设与新版《住宅项目规范》同步推进。
- 今年前8个月新建商品房销售面积同比下降12.1%，二手房交易网签面积同比增长10.6%，需求结构呈“换挡”特征。
- 产业赛道事件对应的产业方向与逻辑梳理
- 关联公司各赛道业务关联公司及其方向
- 风险提示事件相关的风险与不确定性
新房开发与销售
承压方向政策层面已明确房地产市场进入存量阶段，前8个月新建商品房销售面积同比下降，二手房交易占比超过新房，需求结构由增量扩张转向存量置换。以“拿地—开发—销售”为主的住宅开发企业，其传统增量空间收窄，同时新版《住宅项目规范》对住房品质、节能、适老化等提出更高要求，产品端投入与开发要求相应提升。城中村改造、代建、存量资产运营等方向带来部分业务承接机会，但整体经营重心正处于模式转换期，需要重新配置资源。
公司收入结构中住宅开发销售占比较高，新房销售面积下行与行业进入存量阶段的判断，直接关系其开发业务的项目去化节奏与后续拿地策略；公司同时经营物业服务与租赁住宅，存量环节业务具备一定对冲作用，但整体开发主业面临需求结构调整压力。
公司业务重心在新建商品住宅的开发与销售，行业由增量转向存量、新建商品房销售面积同比下降的背景下，其开发业务的增量空间相应收窄；新版住宅项目规范对住房品质提出更高要求，产品端需要增加相应投入。
公司核心业务为新开发住宅项目的销售，与新房交易规模直接相关；在存量阶段与二手房占比提升的背景下，新房需求结构调整对其开发业务形成压力，公司需向存量经营与城市更新等方向延伸业务。
公司住宅开发业务与新房销售环境相关，但持有型商业物业运营属于存量资产经营范畴，收入来源依赖租金与运营管理，与二手房交易占比变化关联度较低，综合看事件对其业务影响方向不明显。
房地产经纪与存量房交易服务
积极方向新闻明确二手房交易占比从2020年的27%提升至2025年的46%，2026年前8个月已达52%，超过新房成为住房交易市场主力，前8个月二手房交易网签面积同比增长。交易结构的变化意味着经纪撮合、房源信息匹配、带看与签约服务、交易流程支持等环节的业务量来源，从新房代理销售向存量房交易服务迁移。以二手房经纪、平台信息服务和存量资产运营为主业的企业，其业务场景与这一结构变化直接对应。
公司收入主要来源于二手房经纪与租赁业务，二手房交易占比提升、二手房网签面积增长，直接对应其核心业务场景；其门店网络与经纪人体系围绕存量房交易撮合布局，业务方向与交易结构变化一致。
公司业务从新房代理销售向存量房经纪、资产运营与租赁服务延伸，二手房交易占比提升为其存量交易服务与资产运营业务提供了更直接的业务场景；新房代理业务则相对受增量收缩影响，公司内部业务结构处于调整过程中。
公司平台业务以房产信息展示与二手房源信息服务为主要场景之一，二手房交易活跃度提升与交易占比上升，有助于其平台房源信息与相关交易服务的业务需求；新房营销服务则与新房销售节奏相关。
公司主业为物业管理服务，收入来源为在管项目的物业服务费及相关增值服务，与二手房交易撮合环节不直接相关，更多受益于存量住房保有量带来的服务需求；就本次二手房交易占比提升事件而言，其业务关联度相对间接。
物业管理与社区服务
积极方向新闻强调房地产价值回归民生属性与居住品质，居民对房屋品质、社区环境、物业服务精细化要求日益凸显，同时提出城市更新中的老旧小区改造等方向。存量住房保有量较大，房屋交付后的日常维护、设施设备运行、社区生活服务与老旧小区物业管理覆盖，构成物业管理企业的业务来源。旧改完成后的小区通常在物业服务标准与覆盖面方面有所提升，为物业企业提供在管面积与服务内容的延伸空间。
公司以物业管理与资产管理为主业，存量住宅与公共物业的日常运维、设施设备管理是其核心业务内容；居住品质要求提升与老旧小区更新改造后的物业服务覆盖，与其在管业态拓展方向相关。
公司业务聚焦物业与设施管理服务，存量建筑与园区的运行维护、设备管理与综合服务是其收入来源；城市更新与既有建筑改造后的运营管理需求，与其业务链条存在对应关系。
公司以独立第三方物业运营为主，业务依赖存量建筑与公共设施的日常管理服务需求；存量阶段对社区环境与设施管理的精细化要求提升，与其综合设施管理服务的业务方向相关。
公司业务直接面向住宅小区的物业服务与社区生活服务，存量住房保有量与居民对居住体验要求的提升，对应其在管住宅项目的服务内容延伸；老旧小区物业服务覆盖也是其业务拓展方向之一。
城市更新与建筑建材翻新
积极方向新闻明确提出房地产对宏观经济的贡献将从增量为主转向存量提升，城市更新中的城中村、危旧房、老旧小区更新改造将成为稳投资的重要力量，新版《住宅项目规范》也将为存量住房改造升级提供依据。这一方向涉及既有建筑拆改、结构加固、外墙与屋面修缮、防水保温、管线更新、装配式内装等工程与材料环节，为建筑施工企业与翻新类建材企业提供业务场景。相关需求的释放节奏与地方项目推进、资金落实情况相关。
公司房屋建筑工程业务承接大量城市更新、旧城改造与公共建筑项目，城中村与危旧房改造被定位为稳投资重要力量，与其房建施工与城市更新工程业务方向相关；其地产开发业务则同时面临新房销售结构变化的影响。
公司在既有建筑改造、历史建筑保护与城市更新施工领域有业务积累，老旧小区与危旧房改造推进，与其房建施工、市政配套及改造工程的业务承接方向相关。
公司业务包含防水材料供应与建筑修缮服务体系，老旧小区屋面、外墙与厨卫防水翻新是既有建筑改造的重要环节，存量建筑修缮需求与其修缮类业务及材料供应方向相关。
公司石膏板与内装材料广泛应用于住宅内部隔墙、吊顶及装配式内装，老旧小区改造中的户内翻新、管线改造与内装更新涉及相关材料需求；新版住宅项目规范对居住品质的要求，也与其产品应用场景相关。
- 政策落地节奏存在不确定性：城市更新与老旧小区改造项目依赖地方规划、审批与资金安排，实际推进进度可能与政策表述存在时间差。
- 数据口径与持续性不确定：二手房交易占比等指标的统计口径、区域分布与后续演变仍需持续观察，阶段性因素可能影响结构变化的稳定性。
- 企业转型进度不确定：新房开发企业向存量运营、城市更新、代建等方向转型的效果，取决于其资源投入、组织调整与项目获取能力，成效存在差异。
- 物业与社区服务付费能力不确定：老旧小区物业服务覆盖与增值服务的实际拓展，受居民付费意愿与收缴情况影响，业务落地存在不确定性。
- 标准执行与成本传导不确定：新版《住宅项目规范》与“好房子”要求在各地执行力度不一，相关开发与改造项目的成本消化方式尚待观察。